城市低收入家庭住房现状及意愿调查
- 时间：2017-01-09 10:15
报告撰写：武中哲[1] 岳盈盈 调研团队指导教师：武中哲
团队成员：刘亚杰 田林楠 张玉蛟 张辛梓 李静静 徐 鹏
2009年9月
本调查的调查对象为城市低收入家庭，是指享受城市居民最低生活保障的家庭和共同生活的家庭成员实际人均年可支配收入低于政府公布的家庭低收入标准的城市居民家庭。例如，2009年济南市低收入家庭标准为家庭人均年可支配收入低于16642元。
住房问题是重要的民生问题。人人享有适当的住房是一项最基本的人权，是人的生存权和发展权的重要内容。而城市低收入家庭由于收入的限制，加上近年来飞速上涨的房价，住房困难已不仅仅是困扰他们的个人问题，更是一个不能回避的社会问题。解决低收入家庭住房困难，事关经济发展和社会稳定大局，是各级政府公共服务的重要职责。
为了解我省城市低收入家庭目前的住房状况、住房需求以及住房保障政策的执行效果等，山东省民意调查中心开展了“城市低收入家庭住房现状及意愿调查”。
二、调查实施
本调查是山东省社会科学界联合会与山东省民意调查中心联合举办的“调研山东（2009）”大型社会调查活动的项目之一，由山东经济学院武中哲教授组织团队完成实地调研和初稿撰写，由山东省民意调查中心主持问卷设计、数据统计及报告定稿。
（一）调研地的选择
考虑到本次调查对象为城市低收入家庭，在全省17地市中，济南市和青岛市是城市化程度高、代表性强的两大城市，故本调查选取这两个城市作为调研地。济南市区现辖六区，分别为历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区和长清区；青岛市内有四区，分别为市南区、市北区、四方区和李沧区。相比其他区，槐荫区和四方区分别是济南和青岛经济发展水平较低、低收入家庭比较集中的区，因此最终选定在槐荫区和四方区开展调查。
（二）抽样方法及样本量
本调查采用入户访谈法获取资料，运用多阶段随机抽样的方法选取样本。从济南市槐荫区选择三个街道办（营市街、南新街、振兴街），从青岛市四方区选择两个街道办（阜新路、洛阳路），然后从各个街道办又抽取两到三个居委会，最后从各个居委会随机抽取20到30个低收入家庭构成调查样本。
本次调查实际访问样本375个，有效样本343个，其中济南216个，青岛127个。调查抽样误差为e=0.053，置信度为95%。
本次调查对象的基本情况如下：
1、按调查对象的性别分：男性133人，占38.8%；女性210人，占61.2%。
2、按调查对象的年龄分：30岁以下的占4.4%，31-40岁占18%，41-50岁占35.6%，51-60岁占23.6%，60岁以上的占18.4%。
3、按调查对象的文化程度分：初中及以下学历的占59.2%，高中或中专学历的占32.3%，大专及以上学历的占8.5%。
4、按调查对象的职业分：机关事业单位人员占2%，企业员工占7.4%，个体户占2.6%，退休职工占20.4%，无业或失业人员占54.5%，灵活就业人员占10.2%，其他为2.9%。
5、按调查对象的家庭人口及家庭收入分：三口之家占被调查家庭的多数，为45.2%；家庭收入主要来源为政府或社会救济、退休金或工薪所得，分别占37.6%、24.2%和20.7%；家庭人均月收入在1200元以下的占95.6%，其中330元以下的占43.2%，331-500元的占26.2%，501-800元的占14%，801-1200元的占12.2%。
三、主要结论：
（一）低收入家庭居住面积狭窄，房龄偏长，配套设施不全，对当前住房满意度很低——2/3的家庭住房面积不足50平方米；近六成房龄超过20年；仅六成半家庭有独立厕所，四成多有独立洗澡设施，不足两成享有集中供暖，还有一成无暖可取；仅有一成半家庭对当前的住房状况表示满意，逾半数表示不满。与济南相比，青岛市低收入家庭楼房多，配套设施相对较好，但自有房少
1、3/4以上被访家庭的住房类型为楼房；约六成被访家庭拥有住房产权
调查显示，从房屋类型上看，75.5%的被访家庭为楼房，24.5%为平房；从住房产权上看，58%的被访者表示自己目前的住房属于自有房，承租单位或政府公房、承租私房、借住的比例分别为21.9%、14%和6.1%（见图1、图2）。
图1 低收入家庭的住房类型（%）
图2 低收入家庭的住房产权分布（%）
2、2/3的低收入家庭住房面积在50平方米以下，近六成房龄超过20年
调查显示，66.2%的低收入家庭住房建筑面积在50平方米以内，91.6%在70平方米以内（见图3）。调查过程中，不少多口之家挤在不足50平方米的房子里，生活条件令人堪忧。
数据同时表明，多数被访家庭房龄偏长。58.1%的房龄在20年以上，其中房龄为21-30年的比例最高，占36.1%，还有11.2%的家庭房龄超过40年（见图4）。尤其是60多岁的老年人，73%的房龄超过20年。这些住房大多是70年代和80年代建成的单位宿舍，目前有很多单位倒闭或被合并，不再承担房屋的管理和维修任务，居民的居住条件很难得到改善。在走访老城区棚户区的过程中，许多年久失修的老平房，每逢下雨天，居委会就会派人检查有无可能漏雨坍塌的危房，居委会工作人员的认真工作也从一个侧面反映了棚户区居住情况。
图3 低收入家庭住房建筑面积（%）
图4 低收入家庭住房的房龄分布（%）
3、多数被访家庭配套设施不全：自来水设施和厨房配备率较高，达八成以上；但仅六成半家庭有独立厕所，四成多有独立洗澡设施；不到两成享有集中供暖，还有一成多无暖可取
调查发现，88.6%的被访家庭有独立自来水设施，83.4%有独立的厨房，普及率相对较高。但拥有独立厕所和洗澡设施的比例都偏低，分别为66.5%和42%（见图5）。尤其是平房住户，拥有独立厕所和洗澡设施比例更低，分别为19%和21.4%。
图5 低收入家庭的配套设施拥有率（%）
数据显示，只有16.4%的低收入家庭是集中供暖，自己取暖率达72.1%，无暖可取的住户也有10.6%。在访问过程中，当被问及采用何种取暖方式时，不少被访者脱口而出“烧煤取暖”、“蜂窝煤取暖”（见图6）。
图6 低收入家庭冬季取暖方式（%）
4、仅一成半低收入家庭对住房现状表示满意，逾半数表示不满，不满意的原因主要为面积狭窄、配套设施不全和房龄偏长
调查发现，被访家庭对目前的住房现状满意度较低。对现在住房条件满意的被访者仅占15.2%，33.8%认为居住条件一般，对当前的居住条件不满意的比例最高，占51%（见图7）。
图7 低收入家庭对目前居住条件的满意度（%）
调查同时发现，被访者对目前住房条件的不满意主要集中在面积狭窄、配套设施不完善及房龄偏长，分别为59.5%、44.6%和31.8%（见图8）。
图8 低收入家庭对现有住房的不满意之处（%）
5、与济南相比，青岛市低收入家庭楼房多，配套设施相对较好，但自有房少
交叉分析显示，青岛低收入家庭居住在楼房的比例远远高于济南。93.7%的青岛被访者住房类型为楼房，而该比例在济南仅为64.8%（见图9）。
也许正因如此，青岛被访者的配套设施状况比济南较好。75.6%的青岛低收入家庭拥有独立厕所，高于济南的61.1%；而且青岛低收入家庭集中供暖的比例为28.3%，远远高于济南的9.3%，82.7%的济南市低收入家庭靠煤、电暖器自己取暖。
另外，济南市低收入家庭自有房的比例高于青岛。济南市低收入家庭拥有自有房的比例为65.3%，高于青岛的45.7%，承租私房和借住房的比例分别为6.9%和3.7%，均低于青岛的26%、10.2%（见图10）。
图9 济南和青岛低收入家庭住房类型（%）
图10 济南和青岛低收入家庭住房产权分布（%）
（二）逾六成低收入家庭认为理想的住房面积在50到80平米之间；62.6%的家庭仅能支付4万元以下购房费用，其中接近三成无任何余力购房；近八成家庭不知何时可以改善住房；青岛低收入家庭购房能力低于济南
1、逾六成被访家庭需要最基本的住房建筑面积为50-80平方米；价格、面积、配套设施是其最看重的住房条件
调查发现，61.2%的被访者认为住房面积在50-80平米即能满足日常需求，20.6%的家庭认为最基本的住房建筑面积应在81-100平方米（见图11）。
图11 低收入者认为自己家庭所需要的居住面积（%）
调查同时发现，低收入家庭最看重的住房条件中位居前四位的依次为价格、面积、配套设施和户型，分别占57%、10.8%、9.4%和9.1%（见图12）。可见，住房的价格是老百姓最为关心的问题。
图12 低收入家庭改善住房时首要考虑的因素（%）
2、超过六成只能承担4万元以内的购房费用，其中接近三成无任何余力购房；青岛低收入家庭购房能力低于济南
所有被访家庭买房能承受的费用分布如图十三所示。从图表可以看到，低收入者支付能力呈现出“无任何余力”、“一万元”和“十万元”三个峰值的分布：29.2%的被访家庭不能拿出有效支出购房；12.4%的家庭能拿出1万元，12.1%的家庭能拿出10万元（见图13）。综合来看，62.2%的被访者只能拿出4万元以内的有效支出，购房能力十分有限。
交叉分析显示，租房或借房的家庭能承受的购房费用明显低于自有房家庭。承租单位或政府公房、承租私房和借住房的家庭没有任何余力购房的比例分别为35.2%、48.8%和42.1%，而在自有房家庭中为21.2%。
另外，青岛低收入家庭能承受的购房费用比济南更低。40.8%的青岛低收入家庭没有任何余力购房，该比例在济南为23.7%；济南低收入家庭能够拿出10万元以上的支出用于购房的比例为34.3%；而在青岛仅为16.7%。
图13 低收入家庭能够承受的购房费用分布图（%）
3、近八成被访者对改善住房状况的时间充满未知
调查显示，在对改善目前住房现状的时间需求上，79.2%的人表示不清楚，态度不明（见图14）。
前面已提到，仅一成半的被访家庭对目前的住房现状表示满意，但迫于家庭经济压力，一些低收入家庭面对高昂的房价只能望楼兴叹。调查发现，除了日常花费外，低收入家庭的大额支出集中在医疗和教育，分别占53.5%和31.9%。低收入家庭成员一般没有好的工作单位，不仅收入低、医疗保障水平低，而且医疗、教育支出比较大，这就导致能用于改善住房的支出更少，改善住房的愿望更是遥遥无期。
另外，部分老城区的平房家庭，房屋已经建了20年甚至30年以上，这些被访者表示，什么时候能拆迁，也就到了改善住房的时候，所以自己对改善住房的时间预期也不明确。
图14 低收入家庭对改善住房的时间预期（%）
（三）保障性住房政策认知度不高，覆盖率偏低；被访者对廉租房的不满主要在于“申请手续麻烦”，对经济适用房的不满集中于“价格高”——不足一成被访者知道如何申请保障性住房，11.1%已获得保障性住房，56.6%未获得保障性住房的家庭愿意申请；近四成认为廉租房申请手续过于麻烦，近六成认为经济适用房价格过高。青岛低收入者对保障性住房政策的知晓度高，获得保障性住房的比例高，未获得保障性住房人群申请意愿也较高
1、不足一成被访者知道如何申请保障性住房
调查表明，44%的被访者表示完全不知如何申请保障性住房，46.4%表示稍加了解，只有9.6%非常清楚，这表明保障性住房政策的认知度非常低（见图15）。
图15 低收入者对保障性住房的知晓度（%）
调查显示，59.2%的被访者通过街道办事处或居委会了解有关保障性住房的信息，34.7%的被访者则通过电视、报纸、网络等媒体来了解（见图16）。
可见，基层政府和媒体是宣传和落实保障性住房政策的主要方式，确实起到了一定的作用，但仍然需要加强宣传和推广力度，探索让普通公众易于接受的宣传方式，让更多人了解政府制定的惠民利民政策。特别重要的是简化申请手续，“简则易知、简则易行”，无论从宣传的角度还是从实际工作的角度，简单化的原则都是非常必要的，尤其对于城市低收入家庭而言，繁琐的程序可能会使其知难而退，同时也容易导致腐败和寻租弊端的发生。
图16 低收入者了解保障性住房政策的渠道（%）
2、11.1%的家庭已获得保障性住房；在未获得保障性住房的家庭中，56.6%愿意申请
调查发现，在被访的低收入家庭中，获得或购买保障性住房的仅占11.1%（见图17），其中廉租房占73.7%，经济适用房占23.7%。
图17 低收入家庭已获保障性住房的比例（%）
调查同时表明，在目前没有获得保障性住房的家庭中，有意愿申请的比例达到56.6%（见图18）。其中，希望得到销售型经济适用房的比例占36.1%、希望申请租赁型经济适用房的占34.5%，希望政府发放补贴，自己在市场上租房的占27.1%（见图19）。目前我国的经济适用房基本以销售为主，但本调查结果表明，租赁型经济适用房也受到不少人的欢迎。
图18 未获得保障性住房有意愿申请的比例（%）
图19 未获得保障性住房者希望申请的住房类型（%）
交叉分析发现，收入较高的家庭更倾向销售型经济适用房，收入较低者则更倾向于租房。在人均月收入在500元以上的家庭中，希望得到销售型经适房的比例为58%，而人均月收入在500元以下的家庭中，接近七成的人希望租房（见图20）。由此可见，人均收入较高的低收入家庭更希望拥有住房产权。
图 20 不同收入者希望申请的住房类型（%）
3、低收入家庭对廉租房的不满主要在于“申请手续麻烦”，对经济适用房的不满集中于“价格高”
廉租房和经济适用房是保障性住房的两种主要方式，调查发现，居民对两者的不满意有所不同。对于廉租房，被访者的不满主要集中在申请手续麻烦，占39.3%（见图2 1）；而对于经济适用房，居民的不满主要集中在价格高，占59.4%（见图22）。尽管经适房价格比商品房低，但对于低收入家庭来说，仍然无力支付。
另外，访谈中了解到，被访者认为申请廉租房和经济适用房比例太低，覆盖面窄，经济适用房往往建在离市区较远的地方，交通不便利，配套设施不全。而申请廉租房，就像买彩票，摇号获取号码，申请成功的机率很低。
图21 低收入者对廉租房不满意之处（%）
图22 低收入者对经济适用房不满意之处（%）
4、与济南相比，青岛低收入家庭对保障性住房政策的知晓度高，获得保障性住房的比例高，没有获得保障性住房的人群申请意愿也较高
交叉分析显示，青岛被访者对保障性住房政策的知晓度高于济南，青岛被访者表示很清楚和稍加了解的比例分别为14.2%和61.4%，高于济南的6.9%和37.5%（见图23）。
青岛低收入家庭获得保障性住房的比例也高于济南，15.7%的青岛被访者获得保障性住房，济南仅为8.3%（见图24）。
另外，在没有获得保障性住房的人群中，青岛愿意申请保障性住房的比例更高，达到74.3%，而济南为47%（见图25）。
图 23 济南和青岛被访者对保障性住房政策的知晓度（%）
图24 济南和青岛被访者获得保障性住房的比例（%）
图25 济南和青岛未获得保障性住房者愿意申请的比例（%）
（四）住房公积金作用甚微；地方政府被认为是解决住房问题的主要渠道——仅1/4认为住房公积金对家庭住房有作用；逾八成被访者认为地方政府是解决住房难题的主要渠道
1、仅1/4认为住房公积金对家庭住房有作用
在本次调查对象中，无业、失业以及灵活就业的人群占较大比例，他们往往没有独立的住房公积金账户。数据显示，88%的被访者没有独立的住房公积金账户，住房公积金福利性未能体现（见图26）。
调查发现，大多数被访者认为住房公积金对家庭住房作用甚微。56%认为住房公积金没有作用，还有18.1%认为作用不大，只有25.9%的被访者认为住房公积金有作用（见图27）。
访谈中了解到，由企业缴存公积金的被访者普遍认为公积金作用不大，其主要原因是缴存额度低，总量有限，认领手续麻烦。并且公积金缴存比例与单位性质和效益密切相关，许多低收入家庭成员是业绩一般或较差的企业职工，公积金缴存一般按照最低标准，公积金的积累额度非常有限。
图26 低收入者拥有住房公积金账户的比例（%）
图27 住房公积金对低收入者解决住房问题的作用（%）
2、逾八成被访者认为地方政府是解决住房难题的主要渠道
调查显示，84%的被访者认为住房困难要依靠地方政府解决，5.8%认为应由家庭解决，5.5%认为应由工作单位解决，1.5%认为市场是解决住房困难的主要渠道（见图28）。
低收入家庭成员大多没有好的工作单位，家庭及亲属网络形成的社会资本有限，通过单位和家庭来解决住房困难的比例都很低。因此，由地方政府解决住房难题也就成了众望所归。
图28 低收入者眼中解决住房的途径（%）
四、调查建议
1、关注城市老居民区住房困难，加快老城区改造步伐。目前城市低收入家庭的住房困难并非没有房子住，而是现有的住房条件差，急需改善。一方面房龄较长，年久失修，配套设施老化或不完善，另一方面家庭人口越来越膨胀，原住房面积不能满足生活需要。拆迁和改造是改善住房条件的两种主要方式，政府应当重视老居民区的住房建设，尤其是老社区的配套设施建设，增加政府公共投资，让低收入家庭感受公共财政的阳光。
2、采取多元化的住房保障策略。现有的保障性住房主要是廉租房和经济适用房，但这两种保障性住房在具体操作过程中都体现出一定的局限性。其一是数量少，申购手续麻烦，透明度低；其二是这两种住房并不能与所有住房困难家庭的需求相对应。调查中发现，很多家庭目前的住房困难是随着家庭规模扩大而出现的，住房面积显得尤为重要。但是面积大的廉租房和经济适用房都受到政策限制，这样就会形成矛盾。要克服这一矛盾需要深入细致的调查工作。街道办、居委会需要掌握困难家庭的详细情况，由此选择运用“补人头”或“补砖头”的保障方式。最终谋求政府和市场两结合的方式推进住房保障，提倡先租后买的经济适用房模式，避免住房价格为低收入家庭设置的壁垒。
3、进一步完善住房公积金的功能。调查中，大多数被访者认为住房公积金对家庭住房作用甚微。公积金的缴存数额与单位性质和单位效益直接挂钩，低收入家庭成员一般没有高收入的工作，公积金缴存数额有限，因此公积金对于低收入家庭改善住房状况中起不到多大的作用。另外，公积金不能满足多样化的住房需求，低收入家庭住房装修改造、到市场租赁房屋都不能使用住房公积金。未来政策的取向应当使公积金成为保障低收入家庭住房、缩小贫富差距的手段，而避免由此导致更大的贫富差距。应当探索公积金增值收益的再分配制度，将公积金的收益更多地分配给城市住房困难家庭。扩大公积金的覆盖面，规范私营、民营企业公积金缴存行为，逐步将非正规就业者的公积金缴纳制度完善起来，使公积金成为一项公正、有效的住房保障制度。
4、增加政策的覆盖面，健全住房保障组织体系的建设。廉租房和经济适用房是一项政策性、动态性和连续性很强的工作，包括保障政策的制定和实施，对低收入家庭的申请、受理、审核、入户调查、年度审核及推出等工作，需要有健全的组织体系来保证。但目前尚缺乏明确的廉租住房和经济适用房的管理部门，多数与相关部门合署办公，工作人员流动性大且不稳定，需要进一步优化配置人力资源，科学规划组织结构。
附录： 1.样本性别分布
2.样本年龄分布
3.样本职业分布
4.样本学历分布
5.样本家庭人口数分布
6.样本家庭构成分布
7.样本家庭经济来源分布
8.样本家庭月均收入分布
[1] 武中哲，山东经济学院社会发展学院教授。