“二次房改”怎么改？ 看看两个民间房改建议稿
- 时间：2010-03-17 11:57
没有课题经费，仅凭热情和执着，在过去三年中，李开发和李明四处“化缘”，征求各类意见，终于完成了中国住房制度立法方面来自民间的两份重要建议稿
2010年两会前夕，北京和大连，两个素未谋面的退休公务员李开发和李明，不约而同地作出一个决定——向全国两会、国务院办公厅及住房和城乡建设部等递交书面建议，呼吁建立国家住房制度、加快住房保障立法，向“过度市场化住房制度”发起“二次改革”。
没有课题经费，仅凭热情和执着，在过去三年中，李开发和李明四处“化缘”，征求各类意见，终于完成了中国住房制度立法方面来自民间的两份建议稿——《国家住房建设制度建议稿(2010版)》和《住房保障法草案建议稿》。
3月2日，《财经国家周刊》记者从他们手里拿到了这两份墨香犹存的建议稿。
“三三制”住房格局
李明，辽宁省外经贸厅企管处原副处长，高级经济师，曾因编撰《住宅立法研究》一书被媒体称为“住宅立法专家”。
从2009年10月23日到12月10日的48天里，李明以平均每天100封信的效率，向1000位全国人大代表和政协委员群发了两份建言——《致全国人大代表和全国政协委员：关于加快<住房保障法>立法的议案和提案》和《十四位专家学者联名提出 改革供地方式 建立三三制住房制度——二次房改建议书》。
此前，他自费1多万元购买400余本自己编撰的《住宅立法研究》，寄送给全国各地的官员、学者和媒体记者。
1000封信和400本书，李明收到了7位全国人大代表和2位全国政协委员的回复。这足以让他激动不已。
李明告诉《财经国家周刊》，2月25日晚上，全国人大代表、杭州娃哈哈集团公司董事长兼总经理宗庆后委托秘书给他打来电话，对提议大加赞赏，表示会在全国人大会议上联系30位代表，共提此案。
此外，李明的建议引起了八大民主党派中5家代表和委员的重视和回应。
在全国人大代表中，九三学社齐齐哈尔市委常委迟夙生曾与30多位律师邀李明座谈，在对其建议字斟句酌后，形成“律师团”联名议案，准备上呈全国人大；致公党中央常委、天津市侨联副主席朱天慧表示也会据此提交议案；民盟浙江省副主任委员、浙江省人民政府参事卢亦愚将其纳入自己有关社会保障的总体议案中；农工党向全国政协提交了名为《关于加快住房保障立法完善住房制度的建议》的提案，其中一些内容也以李明的建议为蓝本；民革中央也报送提案“加快制定《住房保障法》完善住房保障制度”。
李明提出，“一次房改”改掉的是实物分配的住房制度，后来出现了房价飞涨、“过度市场化”；而“二次房改”的核心内容是确立“住房是准公共产品”，逐步实现“20%左右的高收入家庭购买或租赁商品住房、60%左右的中等收入家庭购买或租赁公共住房、20%左右的低收入家庭享有保障性住房”的“三三制”住房格局。
在李明看来，合理的住房制度应同时兼顾低、中、高三个收入层次即全体国民的住房需求，但国家《2009~2011年廉租住房保障规划》出台后，保障性住房制度倾向于多建廉租房、保障低收入家庭的居住，使中等收入家庭沦为买不起商品房又申请不了廉租房的“夹心层”。因此，有必要建立第三种能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度(包括公共租赁住房制度)，即准市场化的平价住房制度。
李明提出的公共住房概念，是以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案，综合打分高者得”的方式招标供地建设的准市场化平价住房。供应对象主要是占城镇人口60%左右的中等收入家庭。“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”，是三三制住房制度创新的必要条件。
论战“二次房改”
“二次房改”概念提出后，迅速在媒体上蹿红。有网站“民意调查”显示，80%以上的网络受访者支持“二次房改”。
但另有看法的也不少。
住建部政策研究中心主任陈淮曾在公开场合表示，不论短期计划还是“十二五”规划，并没有“二次房改”计划，“中国的房子正在越盖越结实，没有什么泡沫，如果有泡沫那也是为节能而用的空心砖。”
中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌则说：“不能因为猪肉贵了就骂农民，同样不能因为房价高了就全怪开发商”，“二次房改完全没有必要”。
对于这些评价，李明在自己的博客上予以回驳，说对方是在为自己参与制定的游戏规则护短。
这场“房改”论战在2009年10月达到高潮。期间有消息说，住建部成立了一个以副部长牵头、住房公积金监管司、住房与改革发展司和政策研究中心等相关司局一把手参与的调研小组，着手调研十年房改的得与失，谋划下一步住房制度走向。
但随后住建部副部长齐骥公开辟谣，说“坚持市场化方向不动摇”，有关“二次房改”的调研言论纯属乌有，“中国房地产是否存在泡沫目前难界定”。
《财经国家周刊》记者了解到，“二次房改”之所以引起论战，是因为触及对1998年房改以来一些问题的评价。
1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发［1998］第23号文件)明确规定：“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。”
李明告诉《财经国家周刊》，时任副总理的温家宝在全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上就特别强调：“建立新的城镇住房供应体系，重点是大力发展经济适用住房。这既是这次房改的重要目的，也是房改是否成功的一个重要标志。”
2000年12月，温家宝在听取建设部工作汇报后又一次强调：“住房建设，有两点需要明确，一是以经济适用住房为重点的住宅建设的方针、政策不要轻易改变；二是经济适用住房建设也要按照市场经济规律来办。”
而2003年出台的由建设部起草、并以国务院名义下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发［2003］第18号文件)，将国发［1998］第23号文件的规定修改为“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。
包括李明在内的一些学者认为，正是这一修改，改变了经济适用房的性质，并使住房政策倾向于逐步演变成为全面市场化，把绝大多数城镇家庭推向商品住房市场。
在2010年全国两会前夕，连续三届担任全国人大代表的迟夙生提出，从2008年10月全国人大常委会将住房保障法列为研究起草、条件成熟时安排审议的法律之一至今，已有一年半的时间，“时机已经成熟”。
迟夙生准备向上提交李明的四项建议，其中包括成立由国务院牵头的“深化二次房改和住房保障法立法领导小组”，推广北京、重庆和深圳三市把住房用地的50%以上用于住房保障、确定房价收入比考核指标和取消住房保障户籍限制等房改新策。
李明对《财经国家周刊》说，他曾在某些会议的现场将“二次房改”建议书当面交给几位领导，等到会议散场时，却发现建议书仍旧留在座位上。
不是“另搞一套”
和李明相比，现为《中国经济名家讲坛》专家委员会副主任、中国管理科学研究院研究员的李开发更早为媒体所熟知。
在2004年至2006年以“郎顾之争”为发端的国企改革大讨论、2005年“圆明园防渗工程”引发的关于水资源恶化的讨论、2007年至 2008年的“许霆恶意取款案”中，李开发都成为媒体报道的焦点人物。
2010年全国两会前夕，在接受《财经国家周刊》专访时，李开发说，他已将十易其稿、增加了背景、论证和解读的《国家住房建设制度(建议稿)》最新版本，递交给某些参会人士和国务院下属相关部门。
李开发说，之所以要做这件事，是因为几年前温家宝总理说过的一句话。
2007年11月，温家宝总理在出访中亚时接受凤凰卫视采访，提出“我们确实应该设计一个好的住房制度”。总理的期望，使李开发有了起草一部《国家住房制度建议稿》的想法。
从那以后，李开发四处调研，足迹遍布上海、深圳、广州、南京和武汉等房地产热点城市。由于本身有一定的知名度，李开发在调研过程中受到一些当地高层领导的接待，也拿到了大量一手数据。他还深入湖南、河南等省的农村腹地，调研农村宅基地闲置、农田弃耕等现象，这些调查成为他将进城农民的住房保障写入国家制度建议稿的论据。
调研之余，李开发研究美国、韩国等诸多国家的住房制度，再就是到处请各类专家、房地产业内人士“喝茶”。
2009年全国两会召开前夕，李开发拿出了《国家住房建设制度(建议稿)》的初稿；在经过10次修改后，李开发终于形成了2010年版建议稿。
李开发告诉《财经国家周刊》记者，他起草的《国家住房建设制度(建议稿)》每一条都有相应的中央文件作为依据，最大限度地契合了整个国家的改革进程，而不是“另搞一套”。
在他看来，“国家住房制度不能光考虑如何正确、如何与国外理论接轨，更重要的是符合中国国情。”
建议稿的争议
翻开李开发版的《国家住房建设制度(建议稿)》可以发现，文中非但有制度条款，还有解读和论证。李开发告诉记者，这是吸取了以前的经验教训，防止别人误读误判。
《国家住房建设制度(建议稿)》中，最有争议的当属“第十一条”：向农村宅基地制度借鉴经验，构建城市居民的住房保障体系。其中引入“基础性保障住房权”概念，为首次置业的居民划定一个基本保障面积，形同于农村的宅基地。
李开发告诉《财经国家周刊》记者，就这一条，此前曾有位专家讥笑：“不如在城里给每个人都分一块地，让他自己盖房子”。这位专家认为，除非改变现行土地制度，否则无法实现。
就此，李开发在新版建议稿中慎而又慎地作了修改：“城市居民住房保障实现方式的基本内涵与农村的宅基地制度是一致的，实施城乡居民一体化的住房保障，是国家住房建设制度的核心。”同时又在条款下作出解释：此条款不是要改变现行土地制度，那是“专家的误解”。
李开发表示，他在调研中发现，一些沿海城市的房价收入比是15~20倍，已经明显呈透支迹象；2009年为应对金融危机，银行打开信贷闸门，有大量资金流入房地产业，一些国企成了“地王”；此外，一些地方政府举债建设政府融资平台，预埋下金融风险。
“房地产尽管带动经济增长，但对房地产的支柱产业地位宣传过高、扶植过多，必然会挤压制造业等其他实体产业，使资源配置失衡，经济面临结构性风险。”李开发说，“房价高涨与就业率下降已经现实地联系在一起，对整个经济环境已构成威胁。”
在李开发看来，如果此时能推出国家住房制度，“将是更好地战胜国际金融危机的核心选项之一。”
据他测算：“北京有500万外来人口，至少有300万人是白领。如果出台住房保障制度，让其中的150万人能够买得起约40万元/套的房子(80平方米，其中保障型待遇50平方米，调剂型的30平方米，为一套房)，合计拉动的消费就高达6000亿元。”这仅仅是北京市。如果按全国来算，李开发估计“有可能拉动消费10万亿至20万亿元”。
“这是货真价实的内需。能拉动如此巨大的消费，只有国家住房制度能办得到。”李开发说。
他还认为，国家住房制度要通盘考虑，住房至少涉及城市规划、产业发展、户籍制度、教育资源和社会保障等若干方面。有必要由国务院牵头成立专门机构，“找中立的研究机构和学者参与”。
房改的全盘考虑
《财经国家周刊》记者发现，在李开发和李明分头起草的两部住房制度立法建议稿中，出现了不少观点交集。比如，确立“住房是准公共产品”、“人人享有适当的住房保障”的理念和原则，扩大中等收入家庭住房保障覆盖面，建立城乡一体化的住房保障体系、对进城农民实施居住保障，以及支持单位集资、合作建房，培育多个不同的房地产开发主体，等等。
在李开发和李明发出“二次房改”声音的同时，2010年1月中国经济出版社发行了一部新书——《第二次改革》。出乎出版方意料的是，一部艰涩的理论著作，竟排在了同期畅销书的前列。书中提出了“第二次改革”的概念，指出“前30年的改革以破为主，后30年更多强调的是立”。
3月3日，在全国政协会议召开当天，该书作者、全国政协委员、中国(海南)改革发展研究院院长迟福林接受了《财经国家周刊》的采访。
迟福林告诉记者，自金融危机以来，他始终在关注中国发展的大背景的变化。
“从国内来讲，是发展阶段的变化。即从‘生存阶段’变为‘发展阶段’。在此背景下，长期坚持的以追求GDP总量为目标的‘增长主义’将难以为继，取而代之的，是公平和可持续发展会成为下一步最基本的大目标。”迟福林认为，下一阶段，经济问题会退而求其次，社会方面的问题将越来越急迫。
“第二变化来自于外部。”迟福林说，“金融危机显示出欧美市场正在发生的变化。使得中国长期奉行的大进大出的出口导向型经济也要面临调整。这就给我们提出一个问题：后30年恐怕会和以前有很大的不同，我们面临一个新的转型。”
在迟福林看来，中国下一阶段“是继续往追求GDP总量为目标的‘增长主义’老路上走，还是另辟一条新路，朝着公平和可持续发展的方向上走”，需要一个理念上的抉择。而抉择的关键期，恰在最近这三五年。
《财经国家周刊》记者告诉迟福林，他的上述理论，已被李明作为注脚引入其“二次房改”的论述中。对此，迟福林说：“房地产的问题，既是经济问题，更是社会问题，如果房地产的问题不解决或者解决不好，则可能不仅是对经济有冲击，甚至会对社会都有更大的冲击。从这些角度来看，我们必须把追求公平和可持续发展作为目标。”
对于“二次房改”，迟福林表示，“应该承认，第一次房改在加快房地产市场化方面有重大推动，但同时也应承认其间肯定有失误。比如，加快商品房发展的同时，保障住房严重缺失。”在他看来，改革过程中不确定因素多，因而一定要历史地看待房改。今后改革，更多地应该从经济和社会两个方面去全盘考虑。
摘帽“支柱产业”
近一年来，在“二李”的“二次房改”和迟福林的《第二次改革》之外，就“房地产是否该被视为支柱产业”、“房地产”和“住房”政策应区别定义等大是大非问题，房地产理论界也热议不断。
一些专家认为，第一次房改之所以会出现过度市场化的倾向，与对房地产的“支柱产业”定位不无关系。自从2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]第18号文件)中首次提出“房地产是国民经济支柱产业”以来，地方政府大力推行住房商品化，“土地财政”长盛不衰，保障房建设却严重不足。
在2010年全国两会召开之际，迟夙生在其议案中写道：“第二次房改的重点，就是‘市场经济+社会主义’。”他认为，“二次房改”的意义在于“一方面解决老百姓住的问题，一方面创造极大的内需”，而不是现在这样头痛医头，脚痛医脚，房价涨了，就调控一下，如此周而复始。
全国人大常委会财经委副主任委员吴晓灵认为，应调整将房地产行业作为支柱产业发展的思路，使住房政策向满足人民基本生活需求回归，向社会保障和准公共产品的属性上回归。
要不要继续保留房地产头上“支柱产业”这顶“桂冠”，目前争论愈发激烈。
中国土地学会副理事长黄小虎在接受《财经国家周刊》采访时表示：多年以来，房地产是抢了建筑业的“功”，“支柱产业是建筑业而非房地产业”，拉动50余个相关产业、带动每年2000万人就业的，也都是建筑业，不是房地产业。因而，有必要正本清源，给房地产“支柱产业”摘帽，“过多的资源向房地产业集中，实际上是一种浪费。”
吴晓灵则提出，“发展房地产市场的着眼点是主要解决老百姓的住房问题，还是主要解决经济发展问题，关系到如何确定房地产市场发展政策和调控取向”，“国家应对房地产政策和住房政策有所区分”。
这一观念在2010年地方两会期间出现和声。2010年1月底，曾任建设部部长的上海市委书记俞正声在40分钟的发言中用30分钟谈房地产问题，提出房地产业“二分法”：“住房有两个属性，一个是市场属性，一个是民生属性，不能只讲市场属性，不讲民生属性。”
上海市长韩正公布了一个大于“一分为二”的数字：2010年上海市计划开工建设的保障性住房将占全市总住房量的60%以上。
同时，北京计划新建保障房13.4万套，占全市住宅开工套数的50%以上，自住型、改善型等各类政策性住房用地供给超过1250万平方米，占住宅供应总量的50%以上。天津、重庆和深圳等地也表示将采取类似行动。
如果不出意外，未来两三年内，“房地产”和“住房”至少在市场格局上会出现更为清晰的分野。届时，就更加需要在制度上为二者划定“楚河汉界”。
来源：中新网
2010-03-17